Im zweiten Teil unserer Serie zum Schweizer Mietrecht haben wir uns mit den Pflichten des Mieters befasst: Mietzins, Nebenkosten, Kaution und Sorgfalt. In diesem dritten Teil wenden wir uns einem Thema zu, das in der Praxis besonders häufig zu Streit führt: Mängel an der Mietsache. Was gilt, wenn die Wohnung bei Übergabe nicht wie vereinbart ist? Und welche Rechte hat der Mieter, wenn während der Mietdauer ein Mangel auftritt? Die gesetzliche Grundlage findet sich in den Artikeln 258 bis 259i des Schweizer Obligationenrechts (OR).
Wenn die Sache bei Übergabe mangelhaft ist (Art. 258 OR)
Der erste Fall betrifft den Moment der Übergabe selbst: Der Vermieter liefert die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, oder sie weist bereits bei der Schlüsselübergabe Mängel auf.
Das Gesetz unterscheidet hier nach der Schwere des Mangels:
- Schliesst der Mangel die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch aus oder beeinträchtigt er sie erheblich, kann der Mieter nach den allgemeinen Regeln über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen (Art. 107–109 OR). Er hat damit weitreichende Möglichkeiten, etwa Nachfrist ansetzen, vom Vertrag zurücktreten oder Schadenersatz verlangen.
- Nimmt der Mieter die Wohnung trotz dieser gravierenden Mängel entgegen und besteht er auf der Erfüllung des Vertrags, stehen ihm nur noch die Rechte zu, die auch bei Mängeln während der Mietdauer gelten (dazu gleich mehr).
- Handelt es sich dagegen nur um einen leichteren Mangel, der die Tauglichkeit zwar mindert, aber nicht ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt, oder um einen Mangel, den der Mieter ohnehin selbst auf eigene Kosten beheben müsste, greifen von vornherein die Regeln zu den Mängeln während der Mietdauer.
Kleine Reparaturen bleiben Sache des Mieters (Art. 259 OR)
Nicht jeder Defekt in der Wohnung ist automatisch ein Fall für den Vermieter. Kleine Mängel, die durch übliche Reinigung oder Ausbesserung behoben werden können, wie sie im gewöhnlichen Unterhalt anfallen, muss der Mieter nach Ortsgebrauch selbst und auf eigene Kosten beseitigen. Dazu zählen typischerweise Kleinigkeiten wie das Auswechseln einer Glühbirne oder die Reinigung verstopfter Abflüsse.
Welche Rechte hat der Mieter bei grösseren Mängeln? (Art. 259a OR)
Entsteht an der Mietsache ein Mangel, den der Mieter weder verschuldet hat noch selbst beheben muss, oder wird er im vertragsgemässen Gebrauch gestört, stehen ihm mehrere Ansprüche gegenüber dem Vermieter zu. Er kann verlangen, dass der Vermieter:
- den Mangel behebt,
- den Mietzins verhältnismässig herabsetzt,
- Schadenersatz leistet, oder
- einen Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt, der Ansprüche an der Sache erhebt.
Bei unbeweglichen Sachen, also insbesondere bei Wohnungen, kommt eine weitere Möglichkeit hinzu: die Hinterlegung des Mietzinses.
Beseitigung des Mangels: Wann darf der Mieter selbst handeln? (Art. 259b–259c OR)
Kennt der Vermieter einen Mangel und behebt ihn nicht innert angemessener Frist, stehen dem Mieter zwei mögliche Reaktionen offen, je nach Schwere des Problems:
- Schliesst der Mangel bei einer unbeweglichen Sache die Tauglichkeit aus oder beeinträchtigt er sie erheblich, oder mindert er bei einer beweglichen Sache die Tauglichkeit, kann der Mieter fristlos kündigen.
- Ist die Beeinträchtigung weniger gravierend, kann der Mieter den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beheben lassen.
Ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels entfällt allerdings, wenn der Vermieter innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz für die mangelhafte Sache leistet.
Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz (Art. 259d–259e OR)
Ist die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt oder vermindert, kann der Mieter verlangen, dass der Mietzins ab dem Zeitpunkt, in dem er vom Mangel Kenntnis erlangt hat, bis zur Behebung entsprechend herabgesetzt wird.
Hat der Mieter durch den Mangel zudem einen Schaden erlitten, muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten. Der Vermieter kann sich davon nur befreien, wenn er beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.
Ansprüche Dritter: Wenn jemand anderes die Sache beansprucht (Art. 259f OR)
Erhebt ein Dritter einen Anspruch auf die Mietsache, der mit den Rechten des Mieters kollidiert, etwa im Rahmen eines Eigentumsstreits, muss der Vermieter den Rechtsstreit übernehmen, sobald der Mieter ihn darüber informiert hat.
Die Hinterlegung des Mietzinses: Ein wirksames Druckmittel (Art. 259g–259i OR)
Bei Mängeln an unbeweglichen Sachen steht dem Mieter ein besonders wirksames Instrument zur Verfügung: die Mietzinshinterlegung. Das Verfahren ist klar geregelt:
- Der Mieter muss dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen.
- Gleichzeitig kann er androhen, dass er künftig fällige Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegt, sollte die Frist ungenutzt verstreichen.
- Die Hinterlegung selbst muss dem Vermieter schriftlich angekündigt werden.
Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt, der Mieter gerät also nicht in Zahlungsverzug. Die hinterlegten Beträge fallen allerdings dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend macht. Umgekehrt kann auch der Vermieter die Herausgabe zu Unrecht hinterlegter Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde verlangen, sobald ihm die Hinterlegung angekündigt wurde. Das konkrete Verfahren richtet sich nach der Zivilprozessordnung (ZPO).
Fazit
Mängel an der Mietsache gehören zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht, und das Gesetz reagiert darauf mit einem abgestuften System:
- Kleinere Mängel muss der Mieter selbst beheben.
- Bei grösseren Mängeln stehen ihm mehrere Ansprüche zu: Beseitigung, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz oder sogar fristlose Kündigung bei besonders schweren Fällen.
- Die Hinterlegung des Mietzinses gibt dem Mieter bei Wohnungen ein zusätzliches, wirksames Druckmittel, um den Vermieter zum Handeln zu bewegen.
Wer diese Mechanismen kennt, kann bei Problemen mit der Mietsache gezielt vorgehen und weiss, welche Frist, welche Form und welche Stelle im jeweiligen Fall massgebend sind.[1]
[1] Grundlage dieses Beitrags bilden die allgemeinen Bestimmungen zur Miete gemäss Art. 258-259 OR.