Im dritten Teil unserer Serie zum Schweizer Mietrecht haben wir uns mit Mängeln an der Mietsache befasst: was gilt, wenn die Wohnung bei Übergabe nicht wie vereinbart ist, und welche Rechte der Mieter hat, wenn während der Mietdauer ein Mangel auftritt. In diesem vierten Teil wenden wir uns zwei weiteren praxisrelevanten Themen zu: Was gilt, wenn Vermieter oder Mieter die Mietsache renovieren oder verändern wollen? Und was passiert mit dem Mietverhältnis, wenn die Liegenschaft während der Mietdauer den Eigentümer wechselt? Die gesetzliche Grundlage findet sich in den Artikeln 260 bis 261b des Schweizer Obligationenrechts (OR).

Erneuerungen und Änderungen durch den Vermieter (Art. 260 OR)

Will der Vermieter die Mietsache renovieren oder umbauen, ist er nicht völlig frei in seinem Handeln. Das Gesetz knüpft solche Erneuerungen und Änderungen an zwei Voraussetzungen:

• Sie müssen dem Mieter zumutbar sein.
• Das Mietverhältnis darf im Zeitpunkt der Arbeiten nicht gekündigt sein.

Auch wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Vermieter bei der Durchführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Entsteht dem Mieter durch die Bauarbeiten eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache, bleiben ihm die bereits aus Teil 3 bekannten Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung (Art. 259d OR) und Schadenersatz (Art. 259e OR) ausdrücklich vorbehalten.

Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter (Art. 260a OR)

Auch der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache vornehmen wollen, etwa einen neuen Bodenbelag oder einen Wanddurchbruch. Hier gilt jedoch ein klarer Grundsatz: Der Mieter braucht dazu die schriftliche Zustimmung des Vermieters.

Liegt diese Zustimmung vor, ist damit noch nicht automatisch geklärt, was am Ende der Mietdauer geschieht:

• Der Vermieter kann die Wiederherstellung des früheren Zustands nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart wurde.
• Weist die Mietsache dank der bewilligten Erneuerung oder Änderung bei Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert auf, kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen. Weitergehende, schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben davon unberührt.

Für Mieter empfiehlt es sich also, sowohl die Zustimmung zum Umbau als auch alle Vereinbarungen zu Rückbau und Entschädigung schriftlich festzuhalten.

Wechsel des Eigentümers: Verkauf der Mietsache (Art. 261 OR)

Eine häufige Sorge von Mietern: Was passiert mit meinem Mietvertrag, wenn die Liegenschaft verkauft wird? Die Antwort gibt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht": Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags, oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, geht das Mietverhältnis automatisch mit dem Eigentum auf den Erwerber über. Der Mieter muss also nicht ausziehen, nur weil ein neuer Eigentümer die Liegenschaft übernimmt.

Der neue Eigentümer ist an den bestehenden Mietvertrag jedoch nicht vollständig gebunden. Er kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn:

• es sich um Wohn- oder Geschäftsräume handelt und er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht, oder
• es sich um eine andere Sache handelt und der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.

Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, haftet dieser dem Mieter für den daraus entstehenden Schaden. Vorbehalten bleiben zudem die Bestimmungen über die Enteignung.

Einräumung beschränkter dinglicher Rechte (Art. 261a OR)

Die gleichen Regeln gelten sinngemäss, wenn der Vermieter gar nicht verkauft, sondern einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht einräumt (etwa eine Nutzniessung), sofern dies im Ergebnis einem Eigentümerwechsel gleichkommt.

Vormerkung im Grundbuch: zusätzlicher Schutz für Mieter (Art. 261b OR)

Bei der Miete eines Grundstücks können Vermieter und Mieter zusätzlich vereinbaren, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird. Diese Vormerkung hat eine wichtige Wirkung: Sie verpflichtet jeden künftigen Eigentümer, dem Mieter den Gebrauch des Grundstücks entsprechend dem Mietvertrag zu gestatten – unabhängig von den Kündigungsmöglichkeiten nach Art. 261 OR. Für Mieter, denen langfristige Sicherheit besonders wichtig ist, kann sich eine solche Vormerkung daher lohnen.

Fazit

Auch bei Umbauten und einem Eigentümerwechsel schützt das Gesetz die Interessen des Mieters gezielt:

• Renovationen durch den Vermieter sind nur zulässig, wenn sie dem Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist; Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz bleiben bestehen.
• Änderungen durch den Mieter setzen die schriftliche Zustimmung des Vermieters voraus; Rückbau- und Entschädigungsfragen sollten ebenfalls schriftlich geregelt werden.
• Wird die Mietsache verkauft, gilt "Kauf bricht Miete nicht" – das Mietverhältnis geht auf den neuen Eigentümer über, der jedoch unter bestimmten Voraussetzungen früher kündigen kann.
• Eine Vormerkung im Grundbuch bietet Mietern von Grundstücken zusätzlichen Schutz gegenüber künftigen Eigentümern.

Wer diese Regeln kennt, weiss, welche Mitwirkungsrechte er bei Bauarbeiten hat und wie sein Mietverhältnis bei einem Eigentümerwechsel abgesichert ist.[1]

[1] Grundlage dieses Beitrags bilden die allgemeinen Bestimmungen zur Miete gemäss Art. 260–261b OR.