Worum geht es?
Die «Lex Koller» ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Sie regelt seit 1983, unter welchen Bedingungen ausländische Staatsangehörige und Unternehmen mit Sitz im Ausland Schweizer Immobilien kaufen dürfen. Im Grundsatz ist dies bewilligungspflichtig und stark eingeschränkt, mit Ausnahmen etwa für EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder für selbstgenutztes Geschäftseigentum. Der Bundesrat hat am 15. April 2026 eine Vernehmlassung zur Verschärfung dieses Gesetzes eröffnet, die bis zum 15. Juli 2026 dauerte. Ziel der Vorlage ist es, den Erwerb von Wohn- und Ferienimmobilien durch Personen im Ausland weiter einzuschränken. Als Reaktion auf die angespannte Lage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt.
Ausgangslage: Warum jetzt?
Die aktuelle Vorlage ist kein isolierter Vorstoss, sondern das Ergebnis mehrerer politischer Entwicklungen:
- Nach der Ablehnung der SVP-Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!» im Januar 2025 hat der Bundesrat als Reaktion auf das Anliegen der Initianten «flankierende Massnahmen» angekündigt, darunter die Verschärfung der Lex Koller.
- Parallel dazu verlangt die parlamentarische Motion 24.3961 eine Rückkehr zu strengeren Regeln, wie sie vor der schrittweisen Liberalisierung der letzten Jahrzehnte galten.
- Ein bereits 2017 unternommener Anlauf zu einer Verschärfung scheiterte, weil die Vernehmlassung damals mehrheitlich negativ ausfiel; die politischen Mehrheiten haben sich seither jedoch verschoben.
- Im Hintergrund steht die anhaltende Wohnungsknappheit in vielen Schweizer Regionen, die den Ruf nach griffigeren Massnahmen gegen «ausländisches» Kapital auf dem Immobilienmarkt lauter werden lässt.
Die wichtigsten geplanten Änderungen
Der Entwurf des Bundesrats sieht im Kern folgende Verschärfungen vor:
- Personen ohne Niederlassungsbewilligung aus Nicht-EU/EFTA-Staaten sollen ihr selbstbewohntes Wohneigentum innert zwei Jahren verkaufen müssen, wenn sie die Schweiz verlassen oder die Selbstnutzung aufgeben.
- Der Erwerb von Geschäftsliegenschaften zur Vermietung/Verpachtung durch Personen im Ausland soll neu untersagt werden (bisher seit 1997 von der Bewilligungspflicht ausgenommen).
- Die kantonalen Kontingente für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland sollen reduziert werden; auch Weiterverkäufe zwischen ausländischen Personen sollen neu bewilligungspflichtig werden.
- Der Erwerb von kotierten Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften und bestimmten Immobilienfonds durch Personen im Ausland soll eingeschränkt werden, verbunden mit neuen Prüfpflichten für Börsenteilnehmer (Banken, Effektenhändler) vor entsprechenden Transaktionen.
Zeitplan und Status
Die Vernehmlassung lief vom 15. April bis 15. Juli 2026. Zahlreiche Verbände, Kantone und Parteien haben in dieser Zeit Stellung bezogen, darunter auch die Zürcher Handelskammer im Juli 2026. Der Bundesrat wertet die Rückmeldungen aus und wird danach eine Botschaft zuhanden des Parlaments ausarbeiten; ein Inkrafttreten ist somit frühestens in ein bis zwei Jahren zu erwarten. Angesichts des Scheiterns eines vergleichbaren Vorstosses 2017 ist der weitere Ausgang offen.
Wer steht wo? Die politischen Positionen
Bemerkenswert an dieser Reform ist, dass sie nicht dem klassischen Links-rechts-Schema folgt, sondern quer durch das politische Spektrum polarisiert:
Bundesrat | Bezeichnet die Vorlage als «im Grunde eine Rückkehr zum ursprünglichen Zweck der Lex Koller» und als Beitrag zur Entschärfung der Wohnungsnot, trotz eines eigenen, kritischen Regulierungsfolgen-Gutachtens. |
SVP | Unterstützt zusammen mit der SP eine Verschärfung (parlamentarischer Vorstoss 24.3961) und begründet dies damit, dass die Zuwanderung die Immobilienpreise treibe. Bemerkenswert: 2017 lehnte die Partei eine Verschärfung noch ab, eine deutliche Kehrtwende. Gleichzeitig kritisieren einzelne SVP-Exponenten (z. B. Mauro Tuena) die bundesrätliche Vorlage als «Tropfen auf den heissen Stein» und als taktisches Manöver vor der Abstimmung über die eigene Initiative. |
SP | Befürwortet die Verschärfung seit Langem (bereits 2017 dafür) und argumentiert, ausländisches Kapital treibe die Mietpreise in die Höhe; die Lex Koller sei in der Vergangenheit von der Immobilienbranche bewusst aufgeweicht worden. |
Wirtschaftsverbände (u. a. Zürcher Handelskammer) | Lehnen die Verschärfung ab: Der Nutzen für den Wohnungsmarkt sei «vernachlässigbar», weil die Zahl der betroffenen Transaktionen zu gering sei. Kritisiert werden zudem ein unverhältnismässiger administrativer Aufwand für Banken und Effektenhändler, die Gefahr eines Rückzugs kotierter Immobiliengesellschaften und -fonds vom Markt sowie mögliche Erschwernisse bei der Kapitalbeschaffung für Infrastrukturprojekte (z. B. Flughafen Zürich AG). |
Immobilienbranche | Leistet nach Medienberichten «starken Widerstand» gegen die Vorlage, insbesondere gegen die geplanten Beschränkungen bei Immobilienfonds und -aktien. |
GLP und weitere Kritiker | Stellen den Nutzen der Vorlage für den Wohnungsmarkt grundsätzlich infrage und verweisen auf mildere oder gezieltere Alternativen. |
Die zentrale Kritik: Wirkung fraglich, Kosten real
Der wohl brisanteste Punkt der Debatte ist ein regierungseigenes Gutachten zur Regulierungsfolgenabschätzung: Es kommt zum Schluss, dass die vorgeschlagenen Massnahmen nicht geeignet seien, die Probleme auf dem Wohnungsmarkt in nennenswertem Umfang zu lindern. Der Bundesrat anerkennt dieses ernüchternde Ergebnis, hält aber an der Vorlage fest, mit dem Argument, jede zusätzliche freiwerdende Wohnung helfe. Kritiker werten dies als ein Missverhältnis zwischen geringem Nutzen und substanziellen Kosten: hoher administrativer Aufwand, Rechtsunsicherheit für Investoren und eine Schwächung des Finanzplatzes, insbesondere bei kotierten Immobilienanlagen.
Befürworter halten dagegen, dass die symbolische und langfristige Wirkung nicht unterschätzt werden dürfe und dass eine Rückkehr zum ursprünglichen restriktiven Charakter der Lex Koller gerechtfertigt sei, unabhängig von der kurzfristig messbaren Wirkung auf die Mietpreise.
Einordnung und Ausblick
Die Reform der Lex Koller zeigt exemplarisch, wie die Wohnungsnot in der Schweiz zu ungewöhnlichen politischen Allianzen führt – hier zwischen SP und SVP – während sich Wirtschaftsverbände und Teile der bürgerlichen Politik gegen eine Verschärfung stellen. Der Umstand, dass selbst der Bundesrat den begrenzten Nutzen der eigenen Vorlage einräumt, dürfte die parlamentarische Debatte prägen: Es ist gut möglich, dass die Vorlage – wie schon 2017 – im weiteren Verfahren entschärft oder ganz gestoppt wird. Für Akteure der Immobilien- und Verwaltungsbranche lohnt es sich, die Ergebnisse der ausgewerteten Vernehmlassung und die anschliessende Botschaft des Bundesrats an das Parlament im Auge zu behalten, da davon abhängt, ob und in welcher Form Käufe, Fondsanteile oder Geschäftsliegenschaften mit Auslandsbezug künftig strenger reguliert werden.
Quellen:
NZZ – «Die Lex-Koller-Vorlage ist ein Angriff auf unseren Wirtschaftsstandort» (Meinungsbeitrag): nzz.ch/meinung/die-lex-koller-vorlage-ist-ein-angriff-auf-unseren-wirtschaftsstandort-ld.10023382
Zürcher Handelskammer – «Lex-Koller-Verschärfung schadet der Wirtschaft ohne Nutzen für den Wohnungsmarkt»: zhk.ch/de/wirtschaft-und-politik/news/lex-koller-verschaerfung-schadet-der-wirtschaft-ohne-nutzen-fuer-den-wohnungsmarkt.html
Tages-Anzeiger – «Lex Koller: SP und SVP fordern Verschärfung»: tagesanzeiger.ch/lex-koller-sp-und-svp-fordern-verschaerfung-685094570650
Tages-Anzeiger – «Unheilige Allianz bringt Verschärfung der Lex Koller zurück»: tagesanzeiger.ch/unheilige-allianz-bringt-verschaerfung-der-lex-koller-zurueck-479120606233
SRF – «‹Lex Koller› löst keine Probleme auf dem Wohnungsmarkt»: srf.ch/news/schweiz/verschaerfung-der-lex-koller-schaerfere-massnahmen-loesen-keine-probleme-auf-dem-wohnungsmarkt
admin.ch – Medienmitteilung des Bundesrats zur Vernehmlassungseröffnung: admin.ch/de/newnsb/4mzivVX5Ko4dpap06YtuI
Allianz Lex Koller – Status und Fahrplan der Revision: modernelexkoller.ch/status-lex-koller/
Bundesamt für Justiz – Revision Lex Koller: bj.admin.ch/bj/de/home/wirtschaft/gesetzgebung/revision-lex-koller.html
Parlament.ch – Geschäft 24.3961 «Verschärfung der Lex Koller»: parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20243961