Im ersten Teil unserer Serie zum Schweizer Mietrecht haben wir uns mit den allgemeinen Bestimmungen und den ersten Pflichten des Vermieters beschäftigt. In diesem zweiten Teil widmen wir uns nun der Gegenseite: Welche Pflichten treffen den Mieter einer Wohnung oder eines Geschäftsraums? Die gesetzliche Grundlage findet sich in den Artikeln 257 bis 257h des Schweizer Obligationenrechts (OR).

Wer eine Wohnung mietet, verpflichtet sich nicht nur dazu, pünktlich den Mietzins zu bezahlen. Das Gesetz verlangt vom Mieter auch einen sorgfältigen Umgang mit der Mietsache, Rücksichtnahme auf Nachbarn sowie die Meldung von Mängeln. Wer diese Pflichten kennt, kann unangenehme Überraschungen, etwa eine fristlose Kündigung, vermeiden.

Was ist der Mietzins eigentlich? (Art. 257 OR)

Der Mietzins ist denkbar einfach definiert: Es handelt sich um das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet. Diese Definition mag selbstverständlich klingen, sie bildet jedoch die Grundlage für sämtliche Zahlungspflichten, die im Rahmen eines Mietverhältnisses entstehen.

Nebenkosten: Wann muss der Mieter sie bezahlen? (Art. 257a–257b OR)

Ein häufiges Missverständnis betrifft die Nebenkosten. Viele Mieter gehen davon aus, dass Heiz- oder Betriebskosten automatisch zusätzlich zum Mietzins geschuldet sind. Das ist jedoch nicht der Fall.

Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Entscheidend ist: Der Mieter muss Nebenkosten nur dann bezahlen, wenn dies ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Nebenkosten bereits im Mietzins enthalten.

Bei Wohn- und Geschäftsräumen umfassen die Nebenkosten konkret die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters, etwa für:

• Heizung
• Warmwasser
• ähnliche Betriebskosten
• öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben

Wichtig zu wissen: Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die entsprechenden Belege gewähren. Mieter haben also ein Recht darauf, die Nebenkostenabrechnung nachzuvollziehen und zu überprüfen.

Wann muss der Mietzins bezahlt werden? (Art. 257c OR)

Sofern nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist, muss der Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats bezahlt werden, spätestens jedoch am Ende der Mietzeit. In der Praxis wird meist eine monatliche Zahlung im Voraus vereinbart, das Gesetz selbst sieht jedoch grundsätzlich eine nachschüssige Zahlung vor, falls keine andere Regelung getroffen wurde.

Was passiert bei Zahlungsrückstand? (Art. 257d OR)

Gerät ein Mieter nach Übernahme der Wohnung mit der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten in Rückstand, kann der Vermieter nicht sofort kündigen. Das Gesetz sieht ein gestuftes Verfahren vor:

1. Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen.
2. Gleichzeitig muss er androhen, dass bei fruchtlosem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird.
3. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen sogar mindestens 30 Tage.

Bezahlt der Mieter innerhalb dieser Frist nicht, kann der Vermieter kündigen, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats. Dieses Vorgehen schützt Mieter vor übereilten Kündigungen wegen kurzfristiger Zahlungsschwierigkeiten, verlangt im Gegenzug aber auch, dass eine Mahnung mit Fristsetzung ernst genommen wird.

Die Mietkaution: Was ist erlaubt? (Art. 257e OR)

Bei der Miete von Wohnräumen ist die Höhe einer Mietkaution gesetzlich begrenzt: Der Vermieter darf höchstens drei Monatsmietzinse als Sicherheit verlangen.

Wird eine Kaution in Form von Geld oder Wertpapieren geleistet, gelten zudem klare Regeln:

• Der Vermieter muss die Sicherheit bei einer Bank hinterlegen, auf einem Sparkonto oder Depot, das auf den Namen des Mieters lautet.
• Die Bank darf die Kaution nur herausgeben, wenn beide Parteien zustimmen oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl beziehungsweise ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vorliegt.
• Macht der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch geltend, kann der Mieter die Rückerstattung der Kaution direkt von der Bank verlangen.

Die Kantone können hierzu ergänzende Bestimmungen erlassen, weshalb es sich lohnt, auch kantonale Regelungen im Blick zu behalten.

Sorgfalt und Rücksichtnahme: Pflichten im Alltag (Art. 257f OR)

Der Mieter muss die Mietsache sorgfältig gebrauchen. Wer eine unbewegliche Sache wie eine Wohnung mietet, muss zudem auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen, etwa bei Lärm oder der Nutzung gemeinschaftlicher Räume.

Verletzt ein Mieter diese Pflichten trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters weiterhin, sodass dem Vermieter oder den übrigen Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, darf der Vermieter kündigen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats.

In besonders schweren Fällen ist sogar eine fristlose Kündigung ohne vorherige Fristsetzung möglich: nämlich dann, wenn der Mieter der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zufügt.

Meldepflicht bei Mängeln (Art. 257g OR)

Entdeckt der Mieter einen Mangel an der Mietsache, den er nicht selbst beseitigen muss, ist er verpflichtet, diesen dem Vermieter zu melden. Diese Meldepflicht ist nicht nur eine Formalität: Unterlässt der Mieter die Meldung, haftet er für den Schaden, der dem Vermieter dadurch entsteht.

Wer also beispielsweise einen Wasserschaden oder einen Defekt an der Heizung bemerkt und nicht meldet, riskiert, selbst für die finanziellen Folgen aufkommen zu müssen.

Duldungspflicht: Reparaturen und Besichtigungen (Art. 257h OR)

Mieter müssen bestimmte Eingriffe in ihre Wohnung dulden:

• Arbeiten an der Mietsache, sofern sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung beziehungsweise Vermeidung von Schäden notwendig sind.
• Besichtigungen durch den Vermieter, soweit diese für den Unterhalt, einen Verkauf oder eine Wiedervermietung erforderlich sind.

Diese Duldungspflicht ist jedoch nicht grenzenlos. Im Gegenzug muss der Vermieter dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig ankündigen und bei der Durchführung auf dessen Interessen Rücksicht nehmen. Entstehen dem Mieter durch solche Massnahmen Einschränkungen, bleiben allfällige Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung sowie auf Schadenersatz ausdrücklich vorbehalten.

Fazit

Die Pflichten des Mieters reichen weit über die reine Zahlung des Mietzinses hinaus. Wer eine Wohnung oder einen Geschäftsraum mietet, sollte wissen:

• Nebenkosten sind nur bei ausdrücklicher Vereinbarung geschuldet.
• Bei Zahlungsrückstand gelten klare, gestufte Fristen, bevor eine Kündigung möglich ist.
• Eine Mietkaution darf bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse betragen und muss separat bei einer Bank hinterlegt werden.
• Sorgfalt, Rücksichtnahme, Meldepflicht bei Mängeln und eine gewisse Duldungspflicht gegenüber dem Vermieter gehören ebenfalls zu den gesetzlichen Mieterpflichten.

Wer diese Regelungen kennt, kann Konflikte mit dem Vermieter oft schon im Vorfeld vermeiden und weiss im Streitfall genau, welche Rechte und Pflichten auf beiden Seiten bestehen.

Im nächsten Teil unserer Serie befassen wir uns mit der Nichterfüllung oder mangelhafte Erfüllung des Vertrags bei Übergabe der Sache.[1]

[1] Grundlage dieses Beitrags bilden die allgemeinen Bestimmungen zur Miete gemäss Art. 257-257h OR.